Pravo preče kupovine

 

Pravo preče kupovine predstavlja pravo jednog lica (imaoca prava preče kupovine-prekupca) da zahteva od vlasnika objekta prodaje da mu, kada se odluči za prodaju stvari, isti ponudi pre ostalih kupaca. Ako vlasnik ne postupi ovako i ogluši se o obavezu nuđenja, nego je proda trećem licu, pravo preče kupovine ovlašćuje prekuoca da zahteva da mu se stvar ustupi po ceni i pod uslovima kojim je zaključen ugovor o kupoprodaji sa trećim licem. Pravo preče kupovine je definisano u Zakonu o obligacionim odnosima, zatim Zakonu o prometu nepokretnosti, Zakonu o privrednim društvima i drugim.

 

 

Zakonsko pravo preče kupovine

Postoje dva slučaja zakonskog prava preče kupovine:

1. U korist suvlasnika nepokretnosti-kada je sopstvenik dužan prvo da ponudi suvlasniku nepokretnost, a ukoliko ima više suvlasnika, pravo prvenstva ima suvlasnik sa većim udelom;
2. U korist vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta (svih sa kojim se graniči)-kada je sopstvenik dužan da ponudi vlasnicima susednih zemljišta, a ukoliko ih ima više, pravo prvenstva ima onaj sa dužom graničnom linijom sa nepokretnošću koja je predmet prodaje.Ukoliko postoje situacije i sa jednim i sa drugim licima, pravo prvenstva uvek ima suvlasnik, naspram vlasnika susednog zemljišta.

 

Način na koji se vrši ponuda je strogo formalna i propisana procedura.

Ponuda mora biti učinjena u isključivo pisanoj formi i poslata preporučenom pošiljkom svim imaocima prava preče kupovne, a sadržina ponude mora da obuhvata podatke o nepokretnosti, cenu po kojoj se prodaje nepokretnost sa svim bitnim uslovima prodaje.

Izjava kojom se ponuda prihvata takođe je strogo formalna procedura, koja mora biti učinjena u roku od 15 dana od dana prijema ponude, takođe učinjena pisanim putem preporučenom pošiljkom te ukoliko se ne učini u predviđenom prekluzivnom roku, prodavac može ponuditi nepokretnost drugom licu pod istim uslovima.

Ako nije učinjena ponuda imaocu prava preče kupovine ili je trećem licu prodata nepokretnost pod povoljnijim uslovima, prekupac ima pravo na zaštitu svog prava pred nadležnim sudom putem pokretanja tužbe. Rok za podnošenje tužbe zbog ovakve povrede jeste 30 dana od dana saznanja za prodaju, a najkasnije u roku od 2 godine od zaključenja ugovora (objektivan rok). Tužba se podnosi sa tužbenim zahtevom za oglašavanje ugovora o kupoprodaji bez dejstva i sa zahtevom da se prekupcu preda pod istim uslovima prodaje. Na dan podnošenja tužbe, prekupac je u obavezi da u sudski depozit položi novac koji je ekvivalent tržišne vrednosti nepokretnosti koju će steći, što je bitan procesni uslov za opstanak tužbe. Prekupac ima pravo na sudsku zaštitu i u slučajevima da je nepokretnost data u državinu.

 

Ugovorno pravo preče kupovine

Ugovorno pravo preče kupovine postoji u situaciji da je treće lice znalo ili moglo znati za postojanje prava preče kupovine ili je treće lice znalo ili moglo znati da je imalac prava preče kupovine (prekupac) netačno obavešten o uslovima prodaje. Prekupac u tom slučaju ima pravo na sudsku zaštitu pokretanjem tužbe za oglašavanjem bez dejstva ugovora prema imaocu prava preče kupovine u roku od 6 meseci od dana saznanja za prodaju a najkasnije u roku od 5 godina od dana prenosa svojine na treće lice (objektivan rok).

Overu ugovora o kupoprodaji se vrši kako bi ugovor stekao svojstvo javne ispravi i kako bi mogao da služi kao pravnovaljan osnov za upis u registar nepokretnosti. Ugovor se naročito solemnizuje odnosno javni beležnik stavlja solemnizacionu klauzulu što predstavlja klauzulu o potvrđivanju koja je uslov za punovažnost pravnog posla u smislu Zakona o javnom beležništvu. Klauzula može da sadrži upozorenje o postojanju imaoca prava preče kupovine, na šta je javni beležnik naročito dužan da upozori stranke.