Reč eksproprijacija se sastoji iz dva dela i to „ex“ i „proprius“ odnosno „iz“ i „vlastit“ sto bi značilo prisilno oduzimanje.
Odnosi se na oduzimanje nepokretnosti ili ograničenje prava na nepokretnosti samo u javnom interesu na primer radi izgradnje puteva, pruga, privrednih, komunalnih, energetskih, saobraćajnih i drugih objekata od opšteg interesa. Dakle radi se o prelasku svojine iz privatnog vlasništva u javnu svojinu.
Nepokretnostima u smislu Zakona o eksproprijaciji („Sl. glasnik RS“, br. 53/95, „Sl. list SRJ“, br. 16/2001 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 20/2009, 55/2013 – odluka US i 106/2016 – autentično tumačenje) smatraju se zemljista, zgrade i drugi gradjevinski objekti. U najvećem broju slučajeva, predmet eksproprijacije je poljoprivredno zemljište na kom privatan vlasnik poseduje zasad biljnih kultura ili građevinskom zemljištu sa pripadajućim stambenim objektima, pomoćnim zgradama i osnovnim građevinskim pripacima.
Još neki od specifičnih postupaka kojima se advokatska kancelarija Jovanović bavi su postupci deeksproprijacije, proširenja eksproprijacije, faktička eksproprijacija i svi drugi postupci povrede imovinskih prava koji su proistekli iz postupka eksproprijacije.
Postupak eksproprijacije se sastoji se iz dve faze. Prva faza je donosenje akta o utvrdjivanju javnog interesa za izgradnju,što se radi zakonom ili odlukom Vlade Republike Srbije, a druga faza je postupak donosenje akta o eksproprijaciji odnosno rešenja o izuzimanju iz poseda bivšeg vlasnika nepokretnosti i ustupanje predmetne nepokretnosti korisniku eksproprijacije,a koji započinje predlogom za eksproprijaciju korisnika eksproprijacije.
Za vlasnika nepokretnosti koja se ekspropriše, bitan je deo postupka u koji se i on uključuje, a taj postupak se na početku sprovodi pred organom uprave – službom opštinske uprave na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost predložena za eksproprijaciju.
Vlasnik nepokretnosti biva pozvan na javnu raspravu na kojoj je poželjno da prisustvuje lično i u prisustvu punomoćnika iz reda advokata radi njegove pravne sigurnosti. Radi se o momentu u kome se utvrđuju celokupnost predmeta eksproprijacije za koju vlasnik dobija pravičnu naknadu a od čijeg utvrđenja zavisi visina naknade.
Nakon donošenja rešenja o eksproprijaciji, dolazimo do postupka u kome se određuje naknada za eksproprisanu nepokretnost kada korisnik eksproprijacije daje pisanu ponudu o obliku i visini naknade za eksproprisanu nepokretnost.
Organ uprave je dužan da nakon prijema ponude održi javnu raspravu u prisustvu vlasnika nepokretnosti, na kome bi utvrdio da li postoji mogućnost sporazumnog određivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost. Vlasnik eksproprisane nepokretnosti treba da bude poučen da može da angažuje advokata u svakoj fazi postupka, a naša preporuka je da advokat bude specijalizovan za postupke eksproprijacije, kako bi mu naročito približio postupak eksproprijacije, upoznao sa institutom „pravične naknade“, razjasnio druge kompleksne pravne termine, ukazao na izazovne situacije koje se javljaju u toku postupka i na eventualne mogućnosti i propuste koji mogu da se dese a izuzetno uputio na zaštitu njegovih prava koje može da ostvari u drugim postupcima,a proizlaze iz eksprorijacije nepokretnosti.
Ukoliko dođe do saglasnosti učesnika u postupku pred organom uprave, donosi se sporazum o naknadi za eksproprisanu nepokretnost sa svim elementima bitnim za obe strane, kojim se okončava postupak eksproprijacije.
Međutim, ukoliko se sporazum o nakandi ne postigne u roku od 2 meseca od dana pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, organ uprave je obavezan da dostavi sve spise predmeta sudu opšte nadležnosti na dalje postupanje. To predstavlja momenat kada se, do sada, upravni postupak preobražava u vanparnični postupak za određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost a na koji se primenjuju odredbe Zakona o vanparničnom postupku („Sl. glasnik SRS“, br. 25/82 i 48/88 i „Sl. glasnik RS“, br. 46/95 – dr. zakon, 18/2005 – dr. zakon, 85/2012, 45/2013 – dr. zakon, 55/2014, 6/2015, 106/2015 – dr. zakon i 14/2022).
Sada je na sudu da izvede sve važne činjenice koje smatra bitnim za određivanjem visine naknade i donošenjem rešenja, pribavlja svu potrebnu dokumentaciju i po potrebi nalaže izvođenje dokaza veštačenjem od strane veštaka potrebnih struka, po predlogu stranaka. Tek nakon sprovedenih svih dokaznih radnji, postupak se okončava donošenjem rešenja o određivanju naknade za eksproprisanu nepokretnost, na koju predlagač i protivnik predlagača imaju pravo da izjave žalbu.
Radi se o postupku fakticke eksproprijacije do koje dolazi zbog propusta opštine, odnosno grada koji dozvoljavaju izgradnju objekta od javnog interesa (putevi, infrastruktura ili drugi objekti od opšteg interesa) na zemljištu koje nije formalno eksproprisano.
Zakonom o eksproprijaciji predviđeno je ovlašćenje ranijeg vlasnika nepokretnosti ili njegovih naslednika da zahtevaju poništaj Rešenja o eksproprijaciji, koja situacija se u praksi najčešće označava kao ,,deeksproprijacija nepokretnosti“.
Suštinska razlika u metodologiji obračuna je u vremenskom periodu za koji se obračunava naknada. Naknada za mlad voćnjak se obračunava na taj način što se ranijem sopstveniku priznaje vrednost investicija za podizanje takvog voćnjaka i iznos čistog prinosa koji bi raniji sopstvenik ostvario za onoliko godina koliko je voćnjak star.
Inicijalni akt za pokretanje postupka eksproprijacije predstavlja predlog za eksproprijaciju koji ovlašćeni predlagači podnose Organu uprave, a nakon proglašenja javnog interesa za eksproprijaciju nepokretnosti od strane Vlade Republike Srbije.
Pravo na imovinu, kao jedno od osnovnih ljudskih prava, garantovano je Članom 1 Protokola uz Evropsku konvenciju o ljudskim pravima pod naslovom ,,Zaštita imovine“ kojim se garantuje svakom fizičkom i pravnom licu mirno uživanje imovine.