Da li je moguće prometovati vanknjižno vlasništvo?
Promet nepokretnosti je regulisan Zakonom o prometu neporetnosti, koji precizno kaže da se ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležničke isprave koja se potvrđuje (solemnizuje). Članom 93 Zakona o javnom beležništvu potvrđeno je da se overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti vrši kako bi ugovor mogao da služi kao valjani pravni osnov (iustus titulus) za upis u registar nepokretnosti. Solemnizaciona klauzula je klauzula o potvrđivanju koja je uslov za punovažnost pravnog posla.
Pre pristupanju zaključenja ugovora, javni beležnik sprovodi provere registra nepokretnosti i o sprovedenoj proveri obaveštava i upozorava stranke o svim mogućnostima i pravnim posledicama ugovora.
Ukoliko se radi o objektima koji su upisani u katastar i za koje postoji zakonski pravni sled, postoji mogućnost da se izvrši prometovanje ovakvih nepokretnosti uz saglasnost javnog beležnika. Stranka ne bi trebala da trpi štetu u vidu ograničenja prometovanja samo zato što pravni sledbenici nisu izvršili promenu u katastru, iako je ova obaveza propisana Zakonom o državnom premeru i katastru odnosno odredbom člana 61 koji implicitno kaže da je imalac prava svojine u obavezi da svoje pravo upiše u javne knjige.
Prilikom izrade ovakvih ugovora bitno je da pravno posmatramo znate koje mogućnosti imate kako bi kao stranka zaštitili svoje pravo, te savetujemo da izradu ugovora posvetite advokatu. Sačinjavanje ugovora zakonom je posvećeno isključivo građanima i advokatima, ali s obzirom da se radi o ozbiljnom ugovoru morate biti upoznati sa svim procesnopravnim posledicama koje on nosi.
Odredbom člana 4a Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) propisano je sledeće „Ako javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.“ Poslednja izmena ovog zakona bila je 2015. godine.
Šta se dešava ukoliko se želi prometovati objektima za koje je u toku postupak legalizacije. Za njih je zakonodavac odredbom člana 106 stav 2 Zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji koji je donet 2018. godine propisao je zabranu raspolaganja svim objektima nakon stupanja na snagu zakona kojim se uređuje ozakonjenje objekata bez izdavanja građevinske dozvole. Istim zakonom odredbom člana 28 propisano je da organ izdaje potvrdu da je postupak legalizacije u toku u cilju zabrane otuđenja za te objekte. Na osnovu ovako izdate potvrde katastar je u obavezi da u vidu zabeležbe zabrani otuđenje ovakvih objekata. Zakon o ozakonjenju objekata u članu 36 stav 6 propisuje da je organ nadležan za postupak ozakonjenja u roku od 3 dana od konačnosti rešenja u obavezi da dostavi katastru rešenje o ozakonjenju radi brisanja ove zabeležbe zabrane otuđenja.