Vanknjižno vlasništvo

 

Pojam vanknjižne svojine nastao je kao koncept koji je prevashodno stvorila sudska praksa, a koju pozitivno prav ne poznaje kao pojam, sve do donošenja Zakona o izvršenju i obezbeđenju. Sledstveno je proistekao iz perioda razvoja sistema evidencije prava na nepokretnostima, prvobitno sistema zemljišnih knjiga i tapijskog sistema a zatim katastara nepokretnosti.

Kada je donet Srpski građanski zakonik 1844.godine, donet je između ostalog sa ciljem da se regulišu zemljišnoknjižni odnosi u Kneževini Srbiji. On je propisivao da je za sticanje prava svojine potrebno da je isto pribavljeno na zakonit način uz postojanje pravnog osnova (iustus titulus), na osnovu čega se isto upisivalo u zemljišne knjige (modus aquirendi), čime bi se sopstvenik tek nakon upisa mogao smatrati vlasnikom. Ovaj sistem je u srpskom pravu uveden po uzoru na austrijski sistem zemljišnih knjiga.

 

 

Sledstveno tome u nedostatku mogućnosti da se nepokretnost upiše u evidenciju, morala je biti regulisana kao vanknjižno vlasništvo.

Da bi ispunjavala uslove vanknjižne svojine mora da ispunjava određene uslove:

• Da postoji punovažan ugovor na osnovu koga je stečena-da je cilj ugovora usmeren na prenos prava svojine;
• Da je za istu nepokretnost kupoprodajna cena isplaćena u celosti;
• Da je predmet ugovora predat u državinu.

Ovako gledano, samo pravo svojine na nepokretnosti stečeno je pre momenta upisa u katastar nepokretnosti, a činjenica upisa u katastar ima samo deklarativni karakter, bilo na zemljištu, bilo na objektu.

 

VANKNJIŽNA SVOJINA I KATASTAR

S obzirom da je katastar nepokretnosti zamišljen kao objedinjena evidencija svih postojećih nepokretnosti, tako te iste nepokretnosti moraju na neki način biti vidljive u očima katastra.

Postavlja se pitanje šta se onda dešava sa objektima u izgradnji ili objektima koji su već izgrađeni bez prethodnog pribavljanja građevinske dozvole.

Ranijih godina je to bilo problematično sve dok sama stranka ne pokrene postupak upisa, ali sa razvojem digitalnog katastarskog plana i uvođenje računarske tehnike u oblasti državnog katastra i premera vidljivi su svi objekti i upisani i neupisani.

Što se tiče dokazivanja prava vanknjižne svojine, sudska praksa brani stav da i bespravno sagrađen objekat može biti predmet prava svojine i da njegov vlasnik uživa pravnu zaštitu, sve do okončanja postupka legalizacije ili do donošenja rešenja o rušenju u skladu sa odlukom nadležnog organa.(Presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž broj 5818/10 od 20.01.2011. godine) . Stav sudske prakse jeste da se pravno gledano, svojina u svakom smislu stiče vanknjižno i to samim aktom građenja, a da postupak upisa ima samo deklarativno svojstvo a uzmimo za primer objekte u izgradnji, koji se prometuju.

 

DA LI MOŽE DA SE NASLEDI VANKNJIŽNA SVOJINA

Važno pitanje koje stranke postavljaju u toku postupka raspravljana zaostavštine jeste to da li je moguće da naslede tu vrstu svojine. Bitno je napomenuti da vanknjižna svojina jeste deo ostavinske mase i mora se napomenuti da postoji u toku ostavinskog postupka. Ukoliko se radi o nepokretnosti koja je nelegalno izgrađena, u javni beležnik ili nadležan sud je obavezan da zavede objekte kao i da navede da li se za iste objekte vodi postupak legalizacije i pod kojim brojem. Ovo iz razloga što naslednik mora biti imenovan zvaničnim rešenjem kako bi mogao biti ovlašćen da nastavi postupak legalizacije. Donošenjem ostavinskog rešenja, javni beležnik je u obavezi da dostavi poresku prijavu nadležnoj poreskoj jedinici.

 

POREZ NA VANKNJIŽNU SVOJINU

Zakonodavac pravi veliki jaz u pravima i obavezama nosioca prava vanknjižnog vlasništva. Iako im sa jedne strane propisuje zabranu otuđenja takve imovine (čime ograničava njihovo vlaničko pravo) sa druge strane im propisuje da budu obveznici poreza. Pa tako Zakonom o porezima na imovinu članom 4 je propisano da je obveznik poreza na imovinu fizičko i pravno lice, koje je na nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije imalac prava, korisnik ili držalac. Lice koje ima državinu nepokretnosti a imalac prava svojine nije poznat niti određen, zatim lice koje ima državinu nepokretnosti je takođe obveznik poreza na imovinu. S tim što zakon pravi razliku u članu 2a da obveznik poreza na imovinu plaća porez na državinu ili pravo korišćenja, a ne na pravo svojine.

Teorijski – pravno gledano, nastaje veliki jaz u mnoštvu zakona povodom regulisanja prava svojine vanknjižnog vlasništva, a nijedan konkretno ne definiše šta to zapravo jeste.